A usucapião permite que quem tem a posse de um imóvel por tempo suficiente, de forma contínua, sem oposição e como se fosse dono, passe a ser o proprietário com registro em cartório. É um dos principais caminhos para regularizar imóveis sem escritura.
Principais modalidades
- Extraordinária: 15 anos de posse, reduzidos para 10 se o imóvel for usado como moradia ou se nele houver obras ou serviços produtivos. Não exige justo título nem boa-fé.
- Ordinária: 10 anos com justo título, como um contrato de compra, e boa-fé. Pode cair para 5 anos em situações específicas.
- Especial urbana: 5 anos, imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, para quem não tem outro imóvel.
- Especial rural: 5 anos, área rural de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho da família, que nela mora.
- Familiar: 2 anos, para quem ficou no imóvel do casal após o abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro, com requisitos próprios.
Em cartório ou na Justiça
A usucapião extrajudicial é feita no cartório de registro de imóveis, com advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo. Costuma ser mais rápida quando os vizinhos e o antigo proprietário não se opõem. Havendo conflito ou falta de documentos, o caminho é a ação judicial.
Provas da posse
Contas de água e luz, carnês de IPTU, fotos antigas, comprovantes de obras, correspondências e testemunhas que conhecem a história do imóvel.
Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Em áreas da União, como terrenos de marinha, a regularização segue outros caminhos.
Perguntas frequentes
Quanto tempo morando no imóvel dá direito a usucapião?
Depende do tipo. A usucapião especial urbana exige 5 anos para imóveis de até 250 m² usados como moradia. A extraordinária exige 15 anos, ou 10 se o imóvel for a moradia de quem o ocupa ou se ali houver obras ou serviços produtivos. Há outros prazos para situações específicas.
Usucapião em cartório precisa de advogado?
Sim. A usucapião extrajudicial é feita no cartório de registro de imóveis com a assistência obrigatória de advogado.
Imóvel herdado pode ser regularizado por usucapião?
Em alguns casos, sim, mas muitas vezes o caminho correto é o inventário. A escolha depende da situação do registro e de quem ocupa o imóvel.